La retraite est un sujet qui préoccupe de nombreux Français. En effet, avec le vieillissement de la population, la réforme des régimes obligatoires et la baisse du pouvoir d’achat, il est de plus en plus difficile de maintenir son niveau de vie à la retraite. C’est pourquoi il est essentiel de se constituer un complément de revenu pour profiter pleinement de cette période de la vie.
Parmi les solutions d’épargne existantes, l’immobilier est souvent plébiscité pour sa sécurité, sa rentabilité et sa fiscalité avantageuse. Toutefois, investir dans la pierre n’est pas sans contraintes : il faut disposer d’un apport conséquent, s’occuper de la gestion locative, faire face aux aléas du marché…
Heureusement, il existe une alternative qui permet de bénéficier des atouts de l’immobilier sans ses inconvénients : les SCPI.
Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des structures qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers locatifs, principalement à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…).
Les investisseurs, appelés associés, reçoivent en contrepartie des dividendes proportionnels au nombre de parts qu’ils détiennent.
Le principe des SCPI de rendement
L’historique des SCPI
Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont nées dans les années 60 pour permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Elles se sont développées dans les années 80 avec la création de différentes catégories de SCPI : de rendement, fiscales ou de plus-value.
Elles se sont diversifiées dans les années 2000 sur le plan géographique et sectoriel. Elles ont connu un essor dans les années 2010 grâce à un contexte favorable : baisse des taux, recherche de rendement, digitalisation.
Aujourd’hui, les SCPI représentent un marché de plus de 70 milliards d’euros, avec plus de 180 SCPI et plus d’un million d’associés.
Le fonctionnement des SCPI de rendement
Les SCPI de rendement fonctionnent selon un mécanisme simple : les investisseurs achètent des parts de SCPI et deviennent associés, les SCPI acquièrent et gèrent des immeubles locatifs à usage professionnel, les SCPI perçoivent des loyers et les redistribuent aux associés sous forme de dividendes.
– Avantages : elles mutualisent le risque entre les associés, elles diversifient le patrimoine sur plusieurs zones géographiques et secteurs d’activité, elles délèguent la gestion à des professionnels, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, elles sont liquides grâce à un marché secondaire dynamique.
– Inconvénients / risques : elles n’offrent pas de garantie en capital, elles peuvent varier à la hausse ou à la baisse, elles prélèvent des frais de gestion, elles sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers ou mobiliers, elles nécessitent une durée de placement recommandée de 8 à 10 ans.
Les modes d’acquisition et la fiscalité des SCPI
Les modes d’acquisition
Il existe plusieurs modes d’acquisition des SCPI, qui offrent des modalités et des conditions différentes selon le profil et les objectifs de l’investisseur.
On peut distinguer :
– L’acquisition au comptant : il s’agit d’acheter des parts de SCPI avec son épargne personnelle, sans recourir à l’emprunt. C’est le mode d’acquisition le plus simple et le plus rapide, mais il nécessite de disposer d’un apport suffisant et il n’optimise pas la fiscalité des revenus.
– L’acquisition à crédit : il s’agit d’emprunter auprès d’une banque pour financer l’achat de parts de SCPI. C’est le mode d’acquisition le plus avantageux, car il permet de profiter de la baisse des taux d’intérêt, de bénéficier d’un effet de levier, de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et de se constituer un patrimoine sans apport.
– L’acquisition en démembrement : il s’agit de séparer la propriété des parts de SCPI en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier perçoit les revenus pendant une durée déterminée, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement. C’est le mode d’acquisition qui permet de réduire le coût d’acquisition des parts, de diminuer l’impôt sur la fortune immobilière et de transmettre son patrimoine à moindre frais.
– L’acquisition en assurance-vie : il s’agit d’investir dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. C’est le mode d’acquisition qui permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, de diversifier son épargne, de disposer d’une grande souplesse de gestion et de transmission.
La fiscalité de la SCPI
Les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers ou des revenus mobiliers, selon le mode d’acquisition des parts. Ils sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Il existe toutefois des abattements, des déductions et des crédits d’impôt qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu. Par exemple :
– Les associés qui détiennent leurs parts depuis plus de 5 ans bénéficient d’un abattement de 30% sur les dividendes.
– Les associés qui empruntent pour acheter des parts de SCPI peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.
– Les associés qui investissent dans des SCPI fiscales peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 25% sur le montant de leur souscription, dans la limite de 300 000 €.
Certaines SCPI investissent à l’étranger, dans des pays où la fiscalité est plus avantageuse qu’en France. Dans ce cas, les revenus perçus par les associés ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, mais uniquement à l’impôt sur le revenu, selon la convention fiscale entre la France et le pays concerné. Cela permet de limiter la pression fiscale et d’augmenter le rendement net des SCPI.
Une simulation avec un investissement de 100 000 € sur 15 ans
Les hypothèses de la simulation
Pour faire une simulation avec un investissement de 100 000 € sur 15 ans, nous allons choisir une SCPI de rendement représentative du marché, définir les paramètres de la simulation et préciser les sources et les références utilisées.
Voici les hypothèses de la simulation :
– La SCPI choisie est Corum XL, une SCPI de rendement diversifiée qui investit en zone euro et au-delà, avec une capitalisation de 4,2 milliards d’euros, un rendement de 6,26% en 2023, un prix de la part de 1 075 €, des frais de souscription de 11,96%, des frais de gestion de 13,20% des loyers, un taux d’occupation de 98,8% et un report à nouveau de 2,5 mois.
– Les paramètres de la simulation sont les suivants : un investissement de 100 000 € au comptant, une durée de placement de 15 ans, une fiscalité des revenus fonciers au taux marginal d’imposition de 30%, une évolution du prix des parts de 1% par an, une revalorisation des dividendes de 0,5% par an.
Les sources et les références utilisées pour la simulation sont les suivantes : le site web de la SCPI1, le rapport annuel 2023 de la SCPI2, le simulateur en ligne de la Centrale des SCPI3.
Les résultats de la simulation
Les résultats de la simulation sont présentés sous forme de tableau et de graphique, qui illustrent l’évolution du capital investi, des revenus perçus, de la valeur du patrimoine, de la rentabilité interne, de la plus-value, de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune immobilière sur 15 ans.
| Année | Capital investi | Revenus perçus | Valeur du patrimoine | Rentabilité interne | Plus-value |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 100 000 € | 5 613 € | 92 124 € | 5,54% | -7 876 € |
| 10 | 100 000 € | 5 761 € | 96 416 € | 5,59% | -3 584 € |
| 15 | 100 000 € | 5 918 € | 100 926 € | 5,64% | 926 € |
On peut analyser les résultats de la simulation comme suit :
– La performance globale de l’investissement est de 5,64 %, ce qui est supérieur à l’inflation et à la plupart des placements sans risque.
– La comparaison avec d’autres placements montre que les SCPI de rendement sont plus rentables que le livret A, le PEL, le fonds euros ou les obligations, mais moins que les actions ou l’immobilier résidentiel.
– La sensibilité aux variations des paramètres est faible, car les SCPI de rendement sont peu volatiles et offrent une bonne visibilité sur les revenus et la valeur du patrimoine.
– L’impact de la fiscalité est important, car les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui réduit le rendement net. Il existe toutefois des moyens d’optimiser la fiscalité, comme l’acquisition à crédit, le démembrement ou l’assurance-vie.
En conclusion
En conclusion, les SCPI sont une bonne alternative pour préparer sa retraite, car elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus réguliers, sans les contraintes de la gestion locative.
Les SCPI offrent également une performance supérieure à l’inflation, une mutualisation du risque, une diversification géographique et sectorielle, une accessibilité, une liquidité et une simplicité.
Elles peuvent s’adapter à tous les profils et à tous les objectifs d’investissement, grâce aux différents modes d’acquisition et aux avantages fiscaux. Les SCPI sont donc une solution d’épargne idéale pour profiter pleinement de sa retraite !
Si vous souhaitez en savoir plus sur les SCPI et les opportunités qu’elles offrent, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine, qui pourra vous accompagner dans votre projet de retraite. 😊